Reparaciones necesarias

Reparación necesaria de un elemento común

Negativa de la Comunidad de propietarios de proceder a la reparación necesaria de un elemento común vulnera el artículo 10 de la LPH.

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Las comunidades tienen la obligación legal de proceder a la reparación necesaria de un elemento común

Si la Junta de propietarios rechaza las reparaciones necesarias de los elementos comunes, el acuerdo puede ser declarado contrario a ley por vulnerar lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

¿Dónde figura la obligación de reparar los elementos comunes?

 

El citado artículo 10.1 a) de la LPH dispone:

“1.- Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”

Los vecinos deben comunicar las reparaciones urgentes en elementos comunes

Si algún propietario advierte que se requiere la reparación urgente de algún elemento común, lo que debe hacer es ponerlo en conocimiento del administrador de la comunidad  para que proceda a realizar las obras de reparación necesarias.

 

El artículo 7 LPH dispone que el propietario de cada piso o local advirtiere la reparación necesaria de un elemento común deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

” En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.”

Condena a la comunidad de propietarios a que repare los elementos comunes

En esta sentencia que a continuación vamos a ver se declara que la negativa de la Junta de propietarios a la reparación necesaria de un elemento común vulnera el citado artículo 10.1 a) LPH por lo que se condena a la Comunidad al pago del importe que algunos propietarios tuvieron que acometer para reparar dichos elementos comunes.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 4ª), sentencia 29.06.2017:

El supuesto enjuiciado es el siguiente:

a) La Comunidad de propietarios de garajes reclama a la Comunidad de propietarios de pisos el importe correspondiente a las obras de reparación de la cubierta de los locales que forman la Comunidad de Propietarios del garaje, en proporción a sus cuotas, en la suma total de 6.917,44 euros.

b) Como la cubierta del garaje –elemento común– se encontraba en muy mal estado, se acordó en Junta General Ordinaria que los propietarios de los garajes adelantaran el dinero que correspondía aportar a los bloques de pisos y después se repartirían tales gastos entre las comunidades, en proporción a sus cuotas.

c) La comunidad de pisos demandada fue la única que no ha saldado esta deuda, reclamándose en el presente procedimiento.

d) La comunidad demandada admite que la cubierta es elemento común y estructural del edificio que conforma la comunidad, pero que las obras no fueron realizadas sobre elementos comunes de la comunidad demandada. Refiere -en resumen- que no se acredita que se actuara sobre la cubierta del local perteneciente a la comunidad demandada, que se ejecutaron las obras sin la previa comunicación ni advertencia, y que las mismas no pueden calificarse como urgentes.

Los razonamientos jurídicos de esta sentencia establecen:

1º.- El artículo 10.1 a) de la LPH dispone:

“Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.

2º.- Es una norma imperativa, e incluso una negativa de la Junta de Propietarios a acometer una reparación necesaria de un elemento común sería un acuerdo contrario al articulo 10 LPH ; y también a lo dispuesto en la Ley de Ordenación de la Edificación, en cuyo art.16 se impone expresamente a los propietarios, la obligación de “conservación en buen estado de la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento”.

Se trata de obras o actuaciones que se realizan sobre elementos materiales preexistentes en la comunidad con objeto de mantener o recuperar su funcionalidad perdida.

3º.- En nuestro caso, la propia parte apelante (comunidad de pisos demandada) admite tanto en su escrito de contestación como en el de apelación que el local forma parte de la comunidad demandada, si bien refiere que las obras ejecutadas no fueron sobre elementos comunes de la demandada.

Al respecto, comprobamos que es indudable la ejecución de tales obras de reparación: el propietario de 26 plazas de garaje de los locales que declaró en el juicio,  manifestó que unas ocho plazas se sitúan donde se ejecutaron las reparaciones, “la cubierta estaba fatal, había goteras, filtraciones, cascotes, la obra afectó a toda la cubierta, por la comunidad 13 caían cataratas de agua al garaje [vídeo grabación, 12:22] y la zona se correspondía con la comunidad demandada. El local sufría filtraciones y caída de cascotes, hasta que finalmente uno agujereó un vehículo”.

4º.- De todo ello se concluye que las obras efectuadas en la cubierta no eran de capricho o mejora, sino que se trataba de necesarias y urgentes obras de reparación de fundamental elemento común impermeabilizante del edificio, de obligado acometimiento por la Comunidad según prescripción del citado artículo 10 LPH.

5º.-  Se condena a la Comunidad de pisos demandada a que abone a la actora la cantidad reclamada de 6.917,44 euros de principal, más los intereses legales correspondientes desde la interpelación judicial, y los intereses por mora procesal del artículo 576 de la LEC desde la fecha de la presente resolución, así como a las costas del presente proceso

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