No obstante y antes de continuar, recordar lo siguiente:

Personalidad jurídica y capacidad procesal de las comunidades de propietarios

1.- Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica pero sí tienen capacidad procesal, es decir, tienen capacidad para actuar en juicio.

2.- El Presidente de la comunidad es quien ostenta la representación de la comunidad para actuar en juicio.

3.- Si al presentar una demanda no existe un acuerdo previo de la comunidad que faculte al Presidente para el ejercicio de acciones judiciales , habrá un defecto de representación.  

Regulación de las competencias del Presidente de la Comunidad de propietarios

El artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:

“El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”.

Con lo cual, puede decirse, en principio, que el Presidente representa a la Comunidad en su relación frente a terceros, quedando legitimado por el hecho de su nombramiento para actuar en juicio, así como relacionarse con terceros con respecto a los cuales pretenda mantener relaciones jurídicas, de modo que puede contratar con tales terceros de modo que la Comunidad queda obligada.

Según palabras del Tribunal Supremo, ” el citado directivo interviene como un órgano del ente comunitario, que sustituye la voluntad social con la suya individual, con la posibilidad de considerar lo realizado no como hecho en nombre de la comunidad, sino como si fuera el mismo quien lo hubiere verificado, sin perjuicio de la relación interna entre ambos y, por consiguiente, de la necesidad de responder de su gestión ante la Junta de propietarios, por lo que no necesita la autorización de ésta para intervenir ante los Tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio de la comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la ley.”

Por tanto, estas atribuciones o competencias del Presidente de la Comunidad de representación, genera una apariencia de la que podría partirse para entender que su intervención obligaría a la Comunidad en cualquier contrato o convenio que el Presidente suscribiese, sin perjuicio de su responsabilidad interna en la que hubiere incurrido por no estar amparada por el acuerdo de la Junta de propietarios, si así fuere.

¿Puede celebrar negocios el Presidente de la comunidad?

Entre las competencias del Presidente de la Comunidad no se encuentra la de poder celebrar actos o negocios para los que no está apoderado, siendo aquéllos cuya competencia atribuye la propia Ley a otros órganos de gobierno, en especial a la Junta de propietarios.

El Presidente no suple la voluntad de la Junta de propietarios con la suya, a modo de dictadura; necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta en su esfera de competencias.  Otra cosa distinta es que en casos de necesidad urgente pueda velar unilateralmente por intereses de la Comunidad, lo cual no debe prohibirse en razón de la misma urgencia y necesidad, si bien dando cuenta inmediata a la Junta para que adopte decisiones pertinentes.

Por tanto, y con carácter general, se requiere previo acuerdo de la comunidad de propietarios que legitime al Presidente para instar acciones judiciales en nombre y defensa de esta, lo que no obsta para que aquel no resulte necesario en los casos en los que los Estatutos de la comunidad expresamente prevean lo contrario o en el supuestos en que el presidente ejercite acciones judiciales no en calidad de tal sino individualmente como copropietario.

Las competencias del Presidente de la Comunidad en cuanto a su actuación deben atenerse a las instrucciones de la Junta, y al mismo tiempo a las del Administrador de la Comunidad, siempre que este último obre dentro de los límites de su competencia, y no tomar iniciativas que correspondan exclusivamente a la Junta o al Administrador.

¿Qué ocurre si el Presidente actúa sin contar con la autorización de la Comunidad?

Si realiza las indicadas actividades sin contar con la debida autorización, y siempre que obre dentro de los límites de sus poderes, obligará a la Comunidad frente a terceros.

¿Por qué obligará a la Comunidad si el Presidente se ha extralimitado en sus competencias?

Porque de no ser así se vulnerarían los principios de la seguridad del tráfico, el de responsabilidad y el de la confianza.

Desde el momento en que la propia Ley confiere al Presidente la representación de la Comunidad, sin establecer claramente que sus potestades representativas estén limitadas por la necesidad de obtener claramente el beneplácito de la Junta, el respeto a la confianza que el tercero ha de tener en la propia declaración legal exige liberarle de la carga que supone comprobar, caso por caso, si el Presidente está o no autorizado por aquélla.

Por ello quien contrata con una Comunidad de propietarios debe dirigirse precisamente al Presidente, es decir, contratar con terceros entra dentro del poder de representación del Presidente. Si este contrato se perfecciona, la Comunidad podría manifestar a posteriori su disconformidad, pero esto no implica la invalidez o ineficacia del contrato.

Si se ha producido una extralimitación de las competencias del Presidente de la Comunidad y por su culpa el resto de vecinos se ven obligados a cumplir las obligaciones asumidas por el Presidente sin haber tenido el respaldo de la Junta, la Comunidad debe dirigirse contra el mismo, salvaguardando los derechos del tercero que ha confiado en las facultades del Presidente para celebrar ese acto o negocio.